RYNEK PIERWOTNY – zakup nieruchomości nowo wybudowanej przez dewelopera (Inwestora Zastępczego) i zasiedlanej po raz pierwszy
Załóżmy, że zdecydowałeś się na zakup nowo budowanej nieruchomości od dewelopera.
Poniżej zestawienie kolejnych kroków w przypadku współfinansowania zakupu kredytem hipotecznym:
Podpisanie umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna jest już uregulowaną prawnie formą oświadczenia woli zakupu nieruchomości od dewelopera. Stosowana jest w sytuacji, gdy zakup współfinansujemy kredytem bankowym i obowiązuje w czasie niezbędnym do uzyskania kredytu hipotecznego.
Na podstawie podpisanej umowy rezerwacyjnej możesz otrzymać decyzję finansową, czyli potwierdzającą gotowość banku do udzielenia Tobie kredytu hipotecznego.
Proces kredytowy– jeśli chcesz współfinansować zakup z kredytu hipotecznego, celem poszanowania interesów każdej ze stron proces kredytowy powinien być uruchomiony niezwłoczne po podpisaniu umowy przedwstępnej tj.
powinniśmy mieć komplet dokumentów wymaganych przez banki do jakich zamierzasz aplikować o kredyt,
dbamy o to by Sprzedający w umowie przedwstępnej wskazał wystarczający termin na uzyskanie kredytu hipotecznego,
czas oczekiwania na kredyt różni się w zależności od wybranego banku – banki z najlepszą ofertą zwykle potrzebują więcej czasu na obsługę wniosków oczekujących na analizę.
Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego proces kredytowy składa się zwykle z dwóch zasadniczych etapów tj.:
- etapu analizy finansowej,
- etapu analizy jakości i wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej oraz stanowiącej przyszłe zabezpieczenie kredytu.
Po wprowadzeniu ustawy o kredytach hipotecznych tj. Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, z decyzją ostateczną przekazywany jest wzór umowy kredytowej.
Po omówieniu umowy kredytowej udostępnionej przez wybrany przez Ciebie bank, wskazujesz termin spotkania podczas jakiego podpiszesz umowę kredytową.
Często jednak zdarza się, że na podstawie umowy rezerwacyjnej bank zatrzymuje analizę na etapie decyzji finansowej, a do otrzymania ostatecznej decyzji kredytowej niezbędne jest dostarczenie umowy deweloperskiej, o jakiej kilka słów w kolejnym punkcie.
Podpisanie umowy deweloperskiej –definicja na podstawie Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:
Art.5.
6) umowa deweloperska – umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa”.
Co za tym idzie, umowę deweloperską możemy podpisać wówczas, gdy mamy pewność posiadania środków na sfinansowanie zakupu, czyli spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.
Umowa deweloperska jest prawem pierwszeństwa do przyszłego przeniesienia własności z dewelopera na Ciebie (Nabywcę) – na jej podstawie zobowiązujemy się do przeniesienia tej własności po wybudowaniu nieruchomości, nieruchomość zwykle jest na etapie budowy.
Jeśli umowa deweloperska przewiduje konieczność wpłaty zadatku, to przewiduje również konkretny termin wpłaty tego zadatku. Zadatek wpłacasz Ty jako Nabywca i jest on zaliczany na poczet wkładu własnego/ ceny zakupu w przypadku przystąpienia przez Strony do przyrzeczonej i notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości (przenoszącej własność z Dewelopera na Ciebie, czyli Nabywcę).
Definicja zadatku zgodna z Kodeksem Cywilnym, to:
„Art.394.
§1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§2.Wrazie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§3.Wrazie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Pozostała część ceny wpłacana jest w transzach w wysokościach i terminach określonych w umowie deweloperskiej oraz podążających za postępem prac na budowie realizowanych przez Dewelopera.
Notarialna umowa przyrzeczona sprzedaży przenosząca własność z Dewelopera na Ciebie (Nabywcę) jest realizowana dopiero po wybudowaniu tj. uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez Dewelopera. Maksymalny termin przeniesienia własności z Dewelopera na Ciebie jest określony w umowie deweloperskiej.